舊城改造項(xiàng)目將成為方大集團(tuán)（000055）估值大幅提升的催化劑。在1月24日的股東大會(huì)上，方大城更新項(xiàng)目投資議案及方大集團(tuán)為全資子公司提供貸款擔(dān)保的兩項(xiàng)議案獲股東大會(huì)投票通過。按照公允價(jià)值計(jì)量，這一舊改項(xiàng)目將使得方大集團(tuán)的凈資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到百億水平，同時(shí)還能為方大集團(tuán)提供穩(wěn)定現(xiàn)金流。截至2013年三季度末，方大集團(tuán)凈資產(chǎn)為11.33億元。

據(jù)了解，上述項(xiàng)目為方大集團(tuán)自有地塊，位于深圳市大沙河創(chuàng)新走廊和華僑城文化創(chuàng)意圈的交匯，是連接深圳福田CBD 商務(wù)區(qū)和前海中心的樞紐。據(jù)方大方面透露，該地塊將被打造成為深圳市華僑城片區(qū)一個(gè)集生態(tài)辦公、特色商業(yè)、休閑娛樂為一體的地標(biāo)性綜合體。

公開資料顯示，方大城項(xiàng)目建設(shè)用地面積3.54萬平方米，項(xiàng)目容積率為6，綠地覆蓋率35%，計(jì)容建筑面積21.24萬平方米（不含地下停車場）。方大方面計(jì)劃除部分產(chǎn)業(yè)用房自用外，項(xiàng)目中約10萬平方米的產(chǎn)業(yè)用房用于出售，配套商業(yè)面積2萬平方米和產(chǎn)業(yè)用房約7萬平方米用于出租。

據(jù)了解，方大城更新項(xiàng)目的實(shí)施將大幅提升方大集團(tuán)的凈資產(chǎn)和總資產(chǎn)規(guī)模，給公司帶來豐厚的現(xiàn)金流，為公司未來發(fā)展提供有力的資金保障，同時(shí)每年還能為公司帶來穩(wěn)定的租金收益。按照公司方面透露，項(xiàng)目計(jì)劃出售部分預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入約44.13億元。

這意味著，該項(xiàng)目出售的均價(jià)約為4.4萬元/平方米，該項(xiàng)目資產(chǎn)總額將達(dá)到約93億元。截至2013年9月底，方大集團(tuán)凈資產(chǎn)規(guī)模為11.33億。也就是說，該項(xiàng)目落成后，方大集團(tuán)凈資產(chǎn)規(guī)模將超過百億元。

此外，該項(xiàng)目的租賃部分未來還可為方大集團(tuán)提供現(xiàn)金流，預(yù)計(jì)未來每年可實(shí)現(xiàn)租賃收入1.47億元。目前，方大集團(tuán)已經(jīng)采用公允價(jià)值計(jì)量的會(huì)計(jì)手法，在利潤表上公允價(jià)值變動(dòng)這一欄將為公司產(chǎn)生可觀的數(shù)字。實(shí)際上，方大集團(tuán)2012年實(shí)現(xiàn)營收13.98億元，為方大城預(yù)計(jì)銷售收入的31.68%。

“時(shí)間對(duì)我們來說非常重要，所以我們要在3年內(nèi)把項(xiàng)目全部做完?！狈酱蠹瘓F(tuán)董事長熊建明告訴記者。據(jù)方大方面透露，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年開工，于2015年第四季度開始預(yù)售，2017年出售完畢。熊建明坦言，未來5年內(nèi)，項(xiàng)目所在區(qū)域在建的商務(wù)辦公面積達(dá)300多萬平方米，區(qū)域迎來了商務(wù)辦公市場的黃金時(shí)期，也導(dǎo)致競爭激烈。

為此，方大城改造項(xiàng)目的資金動(dòng)員已經(jīng)開始。據(jù)悉，該項(xiàng)目總體投資為25億元，該項(xiàng)目建設(shè)資金來源于方大集團(tuán)自有資金和銀行貸款，項(xiàng)目已獲得建行深圳市分行15億元的貸款意向。

方大集團(tuán)副總裁、財(cái)務(wù)總監(jiān)林克檳告訴記者，以公司自有資金，加上銀行貸款，實(shí)際有15億資金可支撐該項(xiàng)目?！澳壳埃谛诺氖坠P2.1億元已經(jīng)敲定，銀行授信成本在7%，而且按照規(guī)定項(xiàng)目完成2/3即或預(yù)售，也就是說，方大城2015年9月即可預(yù)售，那時(shí)便有資金回籠?！?/p>